Convocatória da assembleia de condóminos: prazos, regras e modelo

Uma assembleia mal convocada é uma assembleia cujas decisões podem ser postas em causa. As regras estão no artigo 1432.º do Código Civil, revisto pela Lei n.º 8/2022, e são poucas — mas não admitem atalhos.

Quem convoca

A assembleia ordinária, a que aprova as contas e o orçamento, é convocada pelo administrador. Reúne na primeira quinzena de janeiro ou, se o regulamento o previr ou a assembleia o aprovar, no primeiro trimestre (artigo 1431.º). Uma assembleia extraordinária pode ser convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.

Com que antecedência e por que meio

A convocatória tem de chegar com pelo menos 10 dias de antecedência, por um destes meios:

• carta registada;
• aviso convocatório entregue em mão, com recibo de receção assinado pelo condómino;
• correio eletrónico, mas só para os condóminos que o aceitaram numa assembleia anterior, com o endereço registado em ata — e que devolvem o recibo de receção pelo mesmo meio.

Conte os 10 dias com folga. Uma carta registada não é entregue no dia em que é enviada.

O que a convocatória tem de dizer

• o dia, a hora e o local da reunião;
• a ordem de trabalhos, ponto por ponto;
• os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade, assinalados como tal.

Escreva a ordem de trabalhos com cuidado. Uma decisão sobre um assunto que não estava na convocatória pode ser impugnada por qualquer condómino que não a aprovou. "Outros assuntos" serve para informar e conversar, não para votar.

A segunda convocatória

Se à hora marcada não houver condóminos suficientes e a convocatória não marcar outra data, a assembleia considera-se convocada para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local. Nessa reunião pode deliberar por maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.

A convocatória pode, em alternativa, marcar a segunda reunião para 30 minutos depois, no mesmo local — quando estiverem reunidas condições para garantir, nesse dia, a presença de condóminos que representem um quarto do valor do prédio. Em prédios pequenos, onde toda a gente se conhece, evita uma segunda deslocação.

Videoconferência e procurações

Desde a Lei n.º 8/2022, a assembleia pode realizar-se por videoconferência se a administração assim decidir, e deve sê-lo se a maioria dos condóminos o pedir. Quem não tiver meios para participar à distância deve avisar a administração, para que lhe sejam garantidos. Indique na convocatória a ligação ou a forma de a obter.

Qualquer condómino pode fazer-se representar por procuração. Vale a pena lembrá-lo na convocatória: ajuda a garantir o quórum.

Modelo de convocatória

Copie, preencha o que está entre parênteses retos e apague o que não se aplica.

CONVOCATÓRIA

Assembleia de Condóminos do edifício sito em [morada]
NIF do condomínio: [número]

Nos termos dos artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil, convoco os condóminos para a assembleia [ordinária / extraordinária], a realizar no dia [data], às [hora], em [local / por videoconferência, através de: ligação], com a seguinte ordem de trabalhos:

1. Apreciação e votação das contas do exercício de [ano].
2. Apreciação e votação do orçamento para [ano], incluindo a contribuição para o fundo comum de reserva.
3. Eleição do administrador para [ano].
4. [Outro assunto a deliberar.]
5. Informações gerais (sem votação).

[Assuntos que exigem unanimidade: indicar quais, se os houver.]

Se à hora marcada não estiverem presentes ou representados condóminos em número suficiente, a assembleia reunirá em segunda convocatória no dia [data, uma semana depois], às [hora], no mesmo local [ou: 30 minutos depois, no mesmo local], podendo então deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.

O condómino que não possa estar presente pode fazer-se representar por procuração escrita.

[Localidade], [data]

O Administrador,
[nome]

Depois de enviar

Guarde os comprovativos: os talões dos registos, os recibos assinados, as respostas aos emails. Se alguém vier mais tarde dizer que não foi convocado, são a sua prova. E aproveite a assembleia para pedir a cada condómino que aceite, em ata, receber as próximas convocatórias por correio eletrónico — poupa tempo e dinheiro em cartas registadas no ano seguinte.