Declaração de dívida ao condomínio: o prazo de 10 dias e o modelo

Desde abril de 2022, vender uma fração passou a envolver o administrador do condomínio. A Lei n.º 8/2022 acrescentou ao Código Civil o artigo 1424.º-A, que obriga a uma declaração escrita sobre os encargos e as dívidas da fração — e dá ao administrador um prazo curto para a emitir.

Quem pede e quando

O condómino que vai vender a fração pede a declaração ao administrador. O administrador tem 10 dias, a contar do pedido, para a emitir.

A declaração é um dos documentos da escritura ou do documento particular autenticado da venda. O comprador pode prescindir dela, mas tem de o declarar expressamente nesse documento — e, ao fazê-lo, fica responsável por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

O que tem de constar

A declaração indica:

• os encargos em vigor relativos à fração — a sua natureza, os montantes e os prazos de pagamento;
• as dívidas existentes, se as houver — a sua natureza, os montantes, as datas em que se constituíram e em que se venceram.

Se não houver dívidas, diga-o expressamente. É essa frase que o comprador e o notário procuram.

Quem paga o quê depois da venda

As dívidas que já existiam contam-se pela data em que deviam ter sido pagas. Os encargos que se vencem depois da venda são do novo proprietário, seja qual for a sua natureza.

Como não falhar o prazo

Dez dias passam depressa, sobretudo se as contas do condomínio estão em folhas de cálculo espalhadas ou num caderno. Para emitir a declaração com segurança, precisa de saber, para aquela fração:

1. o valor da quota mensal e da contribuição para o fundo comum de reserva;
2. as quotas extraordinárias aprovadas em assembleia, com os seus prazos;
3. o que foi pago, o que está em atraso e desde quando.

Se mantiver estes três registos em dia ao longo do ano, a declaração faz-se numa tarde. Se não, é uma reconstituição — e um erro numa declaração destas chega ao notário.

Modelo de declaração

Copie, preencha o que está entre parênteses retos e apague o que não se aplica.

DECLARAÇÃO DE ENCARGOS E DÍVIDAS AO CONDOMÍNIO
(artigo 1424.º-A do Código Civil)

[Nome], na qualidade de administrador do condomínio do edifício sito em [morada], NIF [número], declara, a pedido de [nome do condómino], proprietário da fração autónoma [letra], correspondente a [andar / descrição], para efeitos de alienação da fração:

1. Encargos de condomínio em vigor relativamente à fração:
   – Quota de despesas correntes: [valor] €, paga [mensalmente / trimestralmente] até ao dia [dia];
   – Contribuição para o fundo comum de reserva: [valor] €, paga [periodicidade];
   – [Quota extraordinária aprovada em assembleia de [data]: [valor] €, com vencimento em [data].]

2. Dívidas da fração ao condomínio à data desta declaração:
   – Não existem dívidas.
   [ou]
   – [Natureza da dívida], no montante de [valor] €, constituída em [data] e vencida em [data].

[Localidade], [data]

O Administrador,
[nome e assinatura]

Onde o OmniCondo ajuda

No OmniCondo, a declaração de dívida sai dos registos do próprio condomínio: os encargos da fração, o que foi pago e o que está em atraso. Emite-a em minutos, com um código QR que permite a quem a recebe confirmar que é autêntica — e está incluída no plano grátis.